BLOG: Leer stehende Immobilie bei der Steuererklärung: was gilt es zu beachten?

Wie lange kann man eine leer stehende Immobilie bei der Steuererklärung absetzen und was muss man dabei beachten? Diese Fragen beantwortet unser Blog.

Steuerlichen Abziehbarkeit: Tipps für leer stehende Immobilien

 

Spätestens wenn eine bislang vermietete Immobilie leer steht, stellt sich die Frage: Wie geht es steuerlich weiter? Können die Werbungskosten weiter geltend gemacht werden? An welche Voraussetzungen ist das gebunden? Wir geben Ihnen Tipps wie Sie Ihre leer stehende Immobilie weiterhin bei der Steuererklärung geltend machen können.

Einnahmen aus der Vermietung sind Einkommensteuerpflichtig. Im Gegenzug sind alle, mit der Vermietung in Verbindung stehenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar und mindern so die Einkommensteuerpflicht. Im Fall des Leerstands einer Immobilie fallen die positiven Einnahmen zumindest temporär weg. Inwieweit weiterhin Werbungskosten geltend gemacht werden können, hängt von der ernsthaften  und nachhaltigen Vermietungsabsicht einerseits und der objektiven Vermietbarkeit des jeweiligen Objektes andererseits ab.

 

Fehlender Vermietungs-Wille

 

Die ernsthafte Vermietungsabsicht kann dem Finanzbeamten z. B. durch Such-Anzeigen, durch Beauftragung eines Maklers oder durch Beauftragung von Camelot zur Suche von Hauswächtern vermittelt werden. Hauswächter schützen Ihr Objekt durch ihre Anwesenheit und erhalten es im Wert. Letztlich profitiert auch das Umfeld Ihres leer stehenden Gebäudes davon. Hierdurch gewinnen Sie wertvolle Zeit, damit Sie über die weitere Verwertung des Gebäudes Ihre Entscheidung treffen können. Es gilt dem Finanzamt glaubhaft zu machen, dass Sie als Eigentümer das Objekt tatsächlich wieder vermieten wollen und dass Sie keine individuelle Schuld am Leerstand trifft, z. B. weil das Objekt seit Jahrzenten nicht renoviert wurde oder weil eine zu hohe Miete verlangt wird.

 

Sammeln Sie daher alle Dokumente, die im Zusammenhang mit Ihren Vermietungsbemühungen stehen:

  • Kopien von Anzeigen in Tageszeitungen und im Internet
  • Aushänge am schwarzen Brett
  • Rechnungen von Maklern
  • Belege über Renovierungskosten
  • Besichtigungsprotokolle
  • Dienstleistungsvertrag mit Camelot

Durch eine Glaubhaftmachung sind Ausgaben über einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren Leerstand abzugsfähig. So entschied das Finanzgericht Saarland in einem Fall, bei dem Renovierungsarbeiten wegen finanzieller Engpässe vorüberge­hend nicht beendet werden konnten und es daher zu einem längeren Leerstand kam (Aktenzeichen 1 K 443/02). Jedoch werden die Gerichte jeden Einzelfall genau prüfen, ob der Eigentümer bei Fehlendem Erfolg der Vermietung genügend Zugeständnisse gemacht hat, um diesen Zustand zu beenden. Hier sind insbesondere eine Verringerung des Mietzinses, Zugeständnisse in Hinblick auf akzeptable Mieterinteressenten und eine ausreichende Anzahl an Annoncen zu berücksichtigen.

Fehlende Vermietbarkeit

Die objektive Vermietbarkeit zielt darauf ab, dass das leer stehende Gebäude objektiv marktfähig ist und langfristig vermietet werden kann. Ist dies z. B. aufgrund struktureller Veränderungen im Umfeld oder aufgrund des Zustandes der leer stehenden Immobilie nicht mehr der Fall, kann auch ohne Zutun oder Verschulden des Eigentümers, die Vermietungsabsicht wegfallen. Ab dem Zeitpunkt des Wegfalls sind dann auch die Werbungkosten nicht mehr abzugsfähig. Dies macht ein Nachweis der Vermietungsabsicht für Eigentümer in ländlichen oder strukturschwachen Regionen besonders schwierig. Hier ist insbesondere eine positive Perspektive wichtig.

 

FAZIT

Der Einsatz von Hauswächtern vermeidet größere Schäden an Ihrer leer stehenden Immobilie und erhält Ihr Gebäude im Wert. Aufgrund der kurzen Kündigungsfrist bleiben Sie flexibel mit Ihrer Immobilie und können doch beruhigt eine gute Entscheidung zu Ihren Plänen mit der Immobilie treffen. Durch den Einsatz von Hauswächtern zeigen Sie als Eigentümer Ihren Vermietungs-Willen und Kompromißbereitschaft sich den Marktbedingungen anzupassen. Auch in ländlichen Regionen kann das Hauswächter-Konzept daher von Interesse sein.

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