Immer mehr Hauswächter in Schule & Co

Fünf Jahre nach dem Start hierzulande steht der niederländische Leerstandsspezialist Camelot mit seinem Hauswächterkonzept kurz vor dem wirtschaftlichen Durchbruch in Deutschland. Tatsächlich wäre er wohl schon gelungen, wenn nicht die steigende Zahl an Flüchtlingen dazwischengekommen wäre.

Immer mehr Hauswächter in Schule & Co

Fünf Jahre nach dem Start hierzulande steht der niederländische Leerstandsspezialist Camelot mit seinem Hauswächterkonzept kurz vor dem wirtschaftlichen Durchbruch in Deutschland. Tatsächlich wäre er wohl schon gelungen, wenn nicht die steigende Zahl an Flüchtlingen dazwischengekommen wäre. Derweil plant das Unternehmen den Markteintritt der Schwestergesellschaft, die sich auf Projektentwicklungen in leer stehenden Gebäuden spezialisiert hat.

Steht eine Immobilie leer, drohen Schäden, nicht nur durch Vandalismus. Maßnahmen dagegen aber sind normalerweise teuer. Also hatte das niederländische Unternehmen Camelot die Idee der Hauswächter. Diese wohnen günstig in leer stehenden Gebäuden und passen so zugleich auf diese auf. Die Hauswächter zahlen dafür monatlich 188 Euro Verwaltungsgebühr an Camelot, für Eigentümer liegen die Kosten bei im Schnitt 400 und maximal bis zu 800 Euro pro Gebäude. Und sie lassen sich sogar bis auf Null drücken, abhängig davon, wie viele Hauswächter in einem Objekt untergebracht werden können und für eine wie lange Mindestlaufzeit sich der Eigentümer verpflichtet. Europaweit hat Camelot so mit über 10.000 Hauswächtern in mehr als 4.000 Gebäuden vergangenes Jahr einen Umsatz von rund 30 Mio. Euro erzielt. In Deutschland ist mit knapp 100 Gebäuden und rund 400 Hauswächtern noch Luft nach oben.

Trotzdem sah es schon so aus, als könne Camelot fünf Jahre nach dem Markteintritt in diesem Jahr auch hierzulande schwarze Zahlen schreiben. "Wir waren in den letzten Monaten 2014 cashflowneutral", berichtet CEO Joost van Gestel. Doch dann kamen die Flüchtlinge dazwischen. Denn in Deutschland kommt eine Reihe von Camelot-Kunden aus der öffentlichen Hand, diese brauchten jedoch angesichts der Zuwanderungsentwicklung einige ihrer leer stehenden Gebäude wieder selbst zur Flüchtlingsunterbringung - und zwar vor allem die größeren.

Aber eigentlich entspricht das genau dem Konzept, dass Eigentümer bei Bedarf wieder rasch über ihre Objekte verfügen können. Entsprechend beträgt die Kündigungsfrist des Camelot-Vertrags nach der frei verhandelbaren Mindestlaufzeit für sie nur fünf Wochen. Die Hauswächter selbst müssen innerhalb von vier Wochen ausziehen. Es handele sich um keine Wohnnutzung, das habe man intensiv geprüft, betont Business Development Director Karsten Linde. Mit der Folge, dass nicht nur keine Genehmigung für die Umnutzung als Wohnraum nötig sei, sondern auch das Wohnraummietrecht nicht gelte. Für die Hauswächter bedeutet das neben der kurzen Kündigungsfrist eine Reihe von weiteren Einschränkungen. So sind Kerzen, Rauchen, Haustiere und Besuch von mehr als zehn Personen gleichzeitig tabu, Löcher dürfen nur nach Genehmigung in die Wände gebohrt werden und an mindestens fünf Tagen in der Woche muss der Hauswächter anwesend sein.

Wer lässt sich auf solche Bedingungen ein? Vor allem Studenten, die so günstig und häufig zentral unterkommen können. Aber auch Menschen, die an besonderen Orten wohnen wollen. Oder solche, die Platz für ihre Modelleisenbahn brauchen. Linde berichtet von einem Hauswächter in den Niederlanden, der nur in Kirchen einzieht - unter der Bedingung, dass er die Orgel spielen darf. Auch Gewerbetreibende gibt es, wenn das Objekt geeignet ist. Etwa einen DJ, der in einem ehemaligen Friseursalon seinen Musikverlag gestartet hat. Wichtig sei eine gesunde Mischung verschiedener Hauswächter in einem Objekt, sagt Linde. "Wenn Sie zehn Studenten in einem Gebäude haben, wissen Sie genau, was dann passiert."

Ehemalige Kunden äußern sich sehr positiv über das Konzept. "Es handelt sich um eine preisgünstige Alternative zu kostenintensiveren Bewachungen. Außerdem wird Vandalismus vorgebeugt", erklärt eine Sprecherin der Stadt Bonn, für die Camelot eine leer stehende Gaststätte betreute. Und Düsseldorf engagierte Camelot für eine ehemalige Tanzschule im Eigentum der Stadt, nachdem die Lokalpresse über geschätzte 150.000 Euro Bewachungskosten für das über zwei Jahre leer stehende Objekt berichtet hatte. "Das Gebäude ist belebt und muss nicht gesondert bewacht werden, und die Hauswächter kümmern sich zum Beispiel darum, dass die Räume ordentlich und sauber sind", betonte die Stadt.

Stolz verweist Linde darauf, dass in den deutschen Objekten bisher nur ein Fall von Graffiti und keiner von Vandalismus registriert wurde. Nur eine Scheibe ging bisher zu Bruch - beim Fußballspielen von Hauswächtern, die den Schaden ersetzten. Auch seien bisher alle Hauswächter pünktlich ausgezogen. Europaweit wird pro Jahr lediglich ein Fall mit Problemen festgestellt. "In den Niederlanden haben wir aber noch nie ein Gerichtsverfahren verloren." In Deutschland gab es ein solches mangels renitenter Hauswächter noch nicht, und so ist noch nicht endgültig klar, ob das Camelot-Modell auch hierzulande vor Gericht hält. Camelot garantiere den Eigentümern den pünktlichen Auszug der Hauswächter, betont Linde aber.

Während das Hauswächterkonzept in Deutschland langsam Fuß fasst, plant Unternehmenschef van Gestel bereits den nächsten Schritt und denkt über den Markteintritt der Schwestergesellschaft Clever Real Estate nach. Das Unternehmen hat sich auf die Umwandlung leer stehender Gebäude in Businesscenter oder Wohnraum für Studenten spezialisiert, entweder temporär oder dauerhaft, als Dienstleister für Dritte oder als Mieter oder Käufer auf eigene Rechnung. Interessant seien nicht nur die Metropolen, sondern die 50 größten Studentenstädte, sofern dort Bedarf für preiswerte, kleine Wohnungen besteht, sagt van Gestel.

Als Dienstleister gekümmert hat sich Clever um den Shell-Komplex in der Stadt Amsterdam. Der Büroturm stand seit 2009 leer, ab 2011 war das Gebäude besetzt, u.a. als Occupy-Hauptquartier. Van Gestel berichtet von extremen Vandalismusschäden und einem Gutachten, das den Wert des Gebäudes auf 10 Mio. Euro taxiert habe. An Kosten für Räumung und Instandsetzung seien 600.000 Euro angefallen, anschließend wurde die Immobilie für 15 Mio. Euro verkauft.

Die meisten Projekte wurden aber bei der Umwandlung in Mikroapartments umgesetzt, nicht selten mit einiger Kreativität. So sollte die ehemalige Hochschule Utrecht mit 22.000 m2 in Wohnraum für Studenten umgewandelt werden. Da der Vertrag nur über fünf Jahre lief, seien maximal Investitionen von 3 Mio. Euro wirtschaftlich gewesen, erklärt van Gestel. Die Lösung: "Wir haben die Studenten eingeladen, für eine geringere Miete beim Umbau zu helfen." Trotzdem nimmt der Eigentümer noch 1,3 Mio. Euro jährliche Miete ein - und das jetzt weitere fünf Jahre, denn die Stadt hat den Vertrag verlängert.

Viel Potenzial gibt es für Clever in den Niederlanden auch bei Seniorenwohnheimen, denn die Nachfrage nach diesen sei aufgrund einer Gesetzesänderung drastisch zurückgegangen, berichtet van Gestel. Bei ersten Projekten wurden die Heime verkleinert und abgetrennte Teile zu Studentenwohnungen umgebaut. Bis ein Heimbetreiber auf das Unternehmen zukam und fragte, ob man die Studentenwohnungen nicht über das gesamte Gebäude verteilen könne, um so etwas gegen die Einsamkeit der Senioren zu tun. Der Versuch war ein voller Erfolg und soll wiederholt werden, in einem Fall mit Flüchtlingen. Der enge Kontakt mit den Senioren helfe bei der Integration, erläutert van Gestel. Und die Camelot-Gruppe profitiert diesmal von den Flüchtlingen.

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